Wann werde ich rechtlich Eigentümer einer Immobilie?
Die rechtliche Abfolge
Bevor du eine Immobilie erwirbst, solltest du dich nicht nur über den Zustand und die Lage des Objekts informieren, sondern auch über die rechtlichen Aspekte. Dazu gehören beispielsweise Grundbuch-Einträge, Baulasten oder auch Denkmalschutzbestimmungen. Es ist essentiell, alle rechtlichen Gegebenheiten zu kennen, um unangenehme Überraschungen und mögliche finanzielle Nachteile zu vermeiden. Dieser Ratgeber klärt dich darüber auf und gibt dir wertvolle Tipps, worauf du bei einem Immobilienkauf besonders achten solltest. So bist du bestens vorbereitet und kannst eine fundierte Entscheidung treffen.
Inhaltsübersicht
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag beurkundet und die Auflassungserklärung abgegeben.
Details zur Grundschuldbestellung als Sicherheit für das Darlehen.
Notwendigkeit der Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung für die Grundbucheintragung.
Prozess der Prüfung von Vorkaufsrechten vor der Eigentumsübertragung.
Schritte zur finalen Eigentumsumschreibung im Grundbuch.
Der Abschluss des Prozesses mit der Schlüsselübergabe und offiziellen Eigentumsübertragung.
1. Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrags
1.1 Beurkundung und Auflassungserklärung
Beim Notartermin wird der Kaufvertrag zwischen Käufer und Verkäufer beurkundet. Die Auflassungserklärung wird abgegeben, welche die Einigung über den Eigentumsübergang darstellt. Dieser Schritt ist für die spätere Umschreibung im Grundbuch essenziell.
1.2 Das Grundbuch
Vor dem Kauf solltest du die Eintragungen im Grundbuch überprüfen, um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden.
Ein aktueller Grundbuchauszug informiert dich über wichtige Details der Immobilie.
Nicht jeder hat das Recht, die Eintragungen im Grundbuch einzusehen.
Beim Kauf einer Immobilie kann der aktuelle Eigentümer oder meist der Makler, einen Grundbuchauszug für dich anfordern oder dir eine Vollmacht ausstellen, um dein berechtigtes Interesse beim Grundbuchamt nachzuweisen.
Kapitel und Abteilungen des Grundbuchs
Aufschrift
Enthält Angaben zum Grundbuchamt sowie zur Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundstücks, die das Grundbuch betreffen.
Bestandsverzeichnis
Listet die Grundstücke und deren Lage auf und gibt Auskunft über Größe, Nutzungsart und eventuelle mit dem Grundstück verbundene Rechte.
Abteilung I
Enthält Eigentumsverhältnisse, Angaben zum Eigentümer und die rechtliche Grundlage des Eigentumserwerbs.
Abteilung II
Verzeichnet Lasten und Beschränkungen außer Hypotheken und Grundschulden, z.B. Wegerechte, Vorkaufsrechte oder Nießbrauch.
Abteilung III
Enthält Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, also Angaben über die mit dem Grundstück verbundenen Finanzierungen und Sicherheiten.
Wichtige Informationen im Grundbuch
Ist der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer?
Abteilung I im Grundbuch
Existieren Rechte Dritter, wie Wegerechte oder Erbbaurechte?
Abteilung II im Grundbuch
Gibt es Baulasten oder andere Beschränkungen?
Abteilung II im Grundbuch
Besteht ein Vorkaufsrecht für einen anderen Käufer?
Abteilung II im Grundbuch
2. Grundschuldbestellung
Grundschuld als Sicherheit für das Darlehen
Falls eine Finanzierung benötigt wird, erfolgt die Grundschuldbestellung zu Gunsten der Bank. Die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch sichert der Bank ihr Darlehen ab.
Praxis!
Die Bestellung der Grundschuld wird üblicherweise mit dem Notartermin für den Kaufvertrag verknüpft und findet direkt im Anschluss statt. Die Bank, die den Kredit gewährt, übersendet in der Regel die notwendigen Unterlagen vorab an den Notar.
Achtung!
Die Bestellung einer Grundschuld bedeutet, dass das Grundstück des Eigentümers als Sicherheit für die Rückzahlung eines Kredits dient. Dies bindet den Eigentümer, indem es das Grundstück haftbar macht und der Bank erlaubt, bei Zahlungsverzug die Zwangsvollstreckung einzuleiten. Die Bank kann die Grundschuld an Dritte abtreten oder verpfänden, was ihr zusätzliche Flexibilität bietet. Auch nach vollständiger Kreditrückzahlung bleibt die Grundschuld bestehen, es sei denn, sie wird explizit gelöscht, was eine erneute Nutzung ermöglicht. So sichert sich die Bank ab und erhält effektive Mittel zur Durchsetzung ihrer Forderungen.
3. Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung
Notwendigkeit für die Grundbucheintragung
Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt eine Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die eine Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht möglich ist.
4. Prüfung und Ausschluss von Vorkaufsrechten
Vorkaufsrechte kennen
Der Notar prüft, ob Vorkaufsrechte bestehen. Diese müssen geklärt werden, bevor der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen werden kann.
5. Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch
Sicherung der Kaufinteressen
Die Auflassungsvormerkung sichert die Kaufinteressen, bis die finale Eigentumsumschreibung erfolgt. Nach Erfüllung aller Bedingungen wird der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
6. Übergabe der Immobilie und Schlüssel
6.1 Offizielle Eigentumsübertragung und Schlüsselübergabe
Mit der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch wird der Käufer offiziell zum Eigentümer und erhält in der Regel die Schlüssel zur Immobilie.
Praxis!
In der Praxis erfolgt die Schlüsselübergabe häufig bereits nach Eingang des Kaufpreises, auch wenn der Käufer zu diesem Zeitpunkt noch nicht offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
6.2 Prüfung des Kaufvertrags
Der Kaufvertrag wird von einem Notar erstellt. Du solltest den Vertrag gründlich prüfen, bevor du ihn unterzeichnest.
6.3 Auflassungsvormerkung
Nachdem du den Kaufvertrag unterzeichnet hast, wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, die einen bevorstehenden Eigentumsübergang ankündigt.
Hinweis!
